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不動産投資で成功するためには、「儲かる物件」を見極める目が欠かせません。
ただ利回りが高いだけでは、長期的に安定した収益を得ることはできません。
プロの投資家が注目するのは、数字だけでなく立地、管理状況、将来性など、複数の視点を総合的に評価することです。
この記事では、プロが見る「儲かる物件」の5つの条件に加え、物件選びで失敗しないための基本的な考え方も解説します。
不動産投資で利益を出したい方は、ぜひ参考にしてください。
利回りだけでなく実質収益で判断する
表面利回りだけを見て物件を選んでしまうのは、初心者にありがちな失敗です。
表面利回りは「家賃収入÷物件価格」で算出されますが、管理費や修繕費、税金などの運用コストは考慮されていません。
実質利回り（ネット利回り）を計算することで、より現実的な収益性を把握することができます。
キャッシュフロー（手元に残るお金）を基準にしたシミュレーションができる物件が、真に「儲かる物件」といえます。
駅近や生活利便性が高い立地を選ぶ
立地は不動産投資において最重要ポイントの一つです。
駅から徒歩10分以内、スーパーやコンビニ、病院など生活に必要な施設が徒歩圏内にあるエリアは、入居者からの需要が高くなります。
また、将来的な都市開発や再開発が予定されている地域も、資産価値の上昇が期待できます。
アクセスや利便性が高い立地の物件は、空室リスクを抑え、安定収益を得やすい特徴があります。
築年数より管理状態をチェックする
築年数が古い＝ダメな物件というわけではありません。
重要なのは、建物の管理状態や修繕履歴がしっかりしているかどうかです。
例えば、定期的な大規模修繕が行われているか、管理会社の評判はどうかなど、建物全体の維持状況を確認することが大切です。
管理体制がしっかりしていれば、古い物件でも長期的に安定した運用が可能になります。
需要のある間取り・広さであるか
入居者のニーズに合った間取りや広さであるかどうかも、物件の収益性を左右します。
たとえば、都心部では単身者向けの1Kや1LDKが人気ですが、ファミリー層が多いエリアでは2LDK〜3LDKが好まれる傾向にあります。
地域のニーズを理解せずに選んでしまうと、入居が決まりにくくなり、空室期間が長引いてしまいます。
賃貸需要の動向を調査し、それにマッチした物件を選びましょう。
空室リスクと入居ターゲットを考慮
どれだけ高利回りな物件でも、空室が続けば収益はゼロです。
そのため、物件の立地や間取りに加え、ターゲットとなる入居者層（学生・単身者・ファミリー・高齢者など）を明確にしておくことが重要です。
たとえば大学近くの物件なら学生向けに、駅近であれば会社員向けに、といった戦略が必要です。
ターゲットを明確にすることで、空室リスクを抑えやすくなります。
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将来的な資産価値の見通しも重要
短期的な家賃収入だけでなく、将来的な資産価値の維持・上昇も見据えて物件を選ぶ必要があります。
人口増加エリアや再開発地域の物件は、売却時に高値で売れる可能性があります。
一方で、過疎化が進むエリアでは、建物の価値が大きく下がり、売却も難しくなることがあります。
出口戦略を考慮した投資判断が、最終的な利益を左右するポイントとなります。
まとめ
「儲かる物件」とは、単に利回りが高いだけではなく、立地、管理、間取り、将来性など多角的な視点から見極める必要があります。
プロが重視する5つのポイントを押さえることで、安定した収益と資産価値の維持が可能になります。
投資は数字と感覚のバランスが重要です。
焦らず、冷静に情報を精査して、自分にとって本当に“儲かる物件”を見つけていきましょう。
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