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不動産投資で物件を探すとき、つい目を引かれるのが「高利回り物件」です。
一見、効率よく収益を得られるように見えますが、その裏には思わぬリスクが潜んでいることも少なくありません。
表面上の数字に惑わされて購入すると、想定外の出費や空室リスクに悩まされることもあります。
この記事では、高利回り物件の裏にあるリスクについて6つの視点から詳しく解説し、失敗しないための見極め方をお伝えします。
購入前の判断材料として、ぜひご活用ください。
表面利回りと実質利回りのギャップ
高利回り物件の多くは「表面利回り」で魅力をアピールしています。
しかし実際の運用では、管理費、修繕積立金、税金、空室期間などが発生し、それらを差し引いた「実質利回り」は大きく下がるケースが多いです。
特に中古物件や築年数が古い物件は、想定以上のコストがかかることも。
利回りはあくまで目安であり、「どれだけ手元に残るか」を基準に投資判断を行いましょう。
高利回りの背景にある空室リスク
利回りが高い物件は、それだけ賃料が割安、もしくは物件価格が極端に安いケースが多く見られます。
その理由の一つが、空室リスクの高さです。
賃貸需要が少ないエリア、交通の便が悪い立地、競合が多いエリアなどでは、入居者がなかなか決まらず、長期間空室になる可能性があります。
高利回りに惹かれても、安定して入居者が確保できるかを必ず確認しましょう。
建物の老朽化と修繕コストの問題
築年数の古い物件ほど価格が安く、利回りが高くなりやすい傾向があります。
しかし、見落としがちなのが修繕コストの増加です。
外壁や屋根、防水工事、配管など、大規模な修繕が必要になる可能性が高く、まとまった費用が発生します。
表面的な収支だけではなく、今後かかる可能性のある「予備費」も含めて利回りを再計算することが大切です。
エリアの需要が低い可能性
高利回り物件は、地方や郊外など、地価の安いエリアに集中しているケースが多く見られます。
しかし、そういった地域は人口減少や転入者の少なさにより、賃貸需要が年々減少している傾向があります。
そのため、将来的に家賃の下落や空室の長期化が起こるリスクが高まります。
エリア選定では、周辺の人口動態や将来の都市計画などもチェックしておきましょう。
入居者トラブルが起きやすい物件特性
家賃が相場より極端に安い物件は、入居者の属性にも注意が必要です。
場合によっては家賃滞納、クレーム、近隣トラブルなどが発生し、対応に手間とストレスがかかる可能性もあります。
管理会社のサポート体制や入居審査の基準などを事前に確認し、トラブルを未然に防ぐ体制を整えることが重要です。
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売却しづらいリスクを考慮する
高利回り物件は、将来的に「出口戦略」が難しいケースも少なくありません。
投資家から見れば利回りが高く魅力的に見えても、実際に売却しようとすると買い手がつかず、価格を大きく下げざるを得ないことがあります。
特に流動性の低いエリアや特殊な物件は、売却に数年かかることもあるため、将来的な資産価値と換金性も踏まえて購入を検討しましょう。
まとめ
高利回り物件は、一見魅力的に見えますが、その裏には空室リスク、老朽化、エリア需要の低下、修繕費の負担など、見落としやすいリスクが多く潜んでいます。
数字だけを見て判断するのではなく、実質利回りや運用コスト、将来性などを総合的に分析することが、失敗を防ぐ最大のポイントです。
安易に飛びつかず、慎重かつ冷静な視点で物件を選びましょう。
堅実な不動産投資は、正しい判断力から始まります。
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